All posts by admin

Murat Yülek, Dünya, 1 Nisan 2013

İflas edeceği aşikar olmasına rağmen 2012 Ocak ayına kadar S&P Güney Kıbrıs’ı yatırım yapılabilir bir ülke olarak derecelendirmişti. 13 Ocak’da G. Kıbrıs’ın notunu BBB’den BB+’a indirdi. Eti budu belli olan G. Kıbrıs şimdi 16 milyar dolarlık kaynağa ihtiyaç duyuyor. S&P’nin ekonomistleri böyle!

Türkiye hakkında ise S&P önemli hatalarından birini 2011 sonlarında yapmıştı. Bakın 27 Eylül 2011 tarihinde bu köşede neler yazılmış (özetle):
“Geçen hafta Standard&Poor’s Türkiye’nin “yerel para cinsinden” notunu “yatırım yapılabilir”seviyeye yükseltti. Sağ olsunlar; ancak yine de kararlarını anlayabilmek güç… Türkiye’ye yerel para açısından yatırım yapılabilir notu verilirken yabancı para açısından hala yüksek riskli seviyesinde tutulması. Oysa yabancı para açısından Türkiye Cumhuriyeti borç kağıtları yerel paradan daha güvenli.

Rakamlarla açıklayalım. Türkiye’nin 2011’de 135 milyar TL değerinde iç borç servisi yapması bekleniyor. Buna karşılık, borçlanma planında dış borç servisi ise, iç borç servisinin yüzde 10’u civarında, sadece 17,8 milyar TL olarak hesaplandı. Yani kabaca 10 milyar dolar. Türkiye’nin brüt yabancı rezervleri (yani merkez bankası kontrolünde olan yabancı para rezervleri) geçen hafta itibariyle 87,2 milyar dolar. Yani bir yıllık borç servisinin neredeyse dokuz katı. Yine geçen hafta itibariyle kısa vadeli (yani bir seneden kısa sürede vadesi gelen) kamu dış borcu TCMB’nınkiler dahil 6,6 milyar dolar.

Yani yerel para açısından yatırım yapılabilir olarak değerlendirilen T.C. adlı hükümran borçlanıcının yabancı para cinsinden daha riskli değerlendirilmesi ciddi bir tezat.”

S&P, Türkiye’nin kamu ve özel sektör olarak dış finansman ihtiyacının 2011 yılında dış gelir elde etme kapasitesinin yüzde 150’sine ulaşabileceğini hesaplıyor. Bu durumda da kamunun (ve özel sektörün) yabancı para baskısı altında kalabileceğini ima ediyor. Bu riskten dolayı da T.C’nin yabancı para notunun yatırım yapılabilir seviye de olmadığını söylüyor.

Diyelim ki bu hesap doğru; eğer böyle bir risk gerçekleşirse ve ekonomi alt üst olursa yerel para cinsinden ödeme sıkıntısına girmeyecek mi Türkiye? O zaman nasıl oluyor da yerel para cinsinden kağıtlar düşük riskli, yabancı para cinsinden olanlar yüksek riskli oluyor? ABD gibi T.C. de para basar öder diye mi düşüyor S&P?”

Geçen Cuma S&P (nihayet) Türk bonolarının yabancı para cinsinden derecesini yükseltti. Tabi yatırım seviyesine değil. Bu (yetersiz) not artırımı için bazi sebepler düşünmüş S&P. Barış sürecinden bile bahsetmiş. Ancak ekonomik sebepler olarak basın bülteninde demiş ki; “ekonomi yavaş yavaş dengeleniyormuş; bu yapılırken maliye hala güçlüymüş. Daha da önemli bir buluş S&P’den: artık Türkiye yabancı sermaye çıkışlarına bayağı dayanıklıymış çünkü: yabancı para cinsinden kredilendirmede ihtiyatı önlemler devredeymiş; dalgalı kur iyi bir şeymiş ve bir de artık yerel para denomine sermaye piyasaları oldukça derinleşmiş.”

Efendim işte bu sebeplerden artık Türkiye uzun dönemli yabancı para denomine kağıtlar açısından kocaman bir BB+’yı haketmiş.

Eh bu sebeplerle bir buçuk sene sonra o da yetersiz not artırımına ne denir?

Murat Yülek, Dünya, 18 Mart 2013

Gayrimenkul değerleme konusunda sık sık sorular geliyor. Hem yerli hem yabancılardan. Yerliler yatırım amacıyla satın almak istediklerinde gayrimenkulleri hangi kriterlere göre değerlemek gerektiğini soruyorlar. Yabancılar ise Türkiye’de emlak piyasasının dinamiklerini, herhangi bir balon olup olmadığını öğrenmek istiyorlar. Aşağıdaki “kılavuzu” yerli bireysel gayrimenkul satıcı ve alıcılar için hazırladım. Bu hafta ilk bölümü yayınlanacak.
İnsanlar iki sebeple gayrimenkul satın alıyorlar: kullanım (işlev) ve yatırım. Örneğin, evli bir çift ilk evini satın aldığı zaman birinci saikle hareket etmiş oluyor.

Eğer “ileride iyi prim yapsın o zaman (belki) başka varlığa geçerim” diye satın alınıyorsa o zaman yatırım yapmış oluyor alıcı. Gayrimenkul sadece prim için değil bazen “zorunlu tasarruf” aracı olarak satın alınıyorsa, birincil amaç prim olmasa da onu da yatırım olarak değerlendiriyoruz.
Aşağıda yatırım amacıyla satın alınan gayrimenkulun değerinin nasıl belirleneceğini anlatacağız. Öncelikle bir varlığın “değeri”nin hangi esaslarla biçilebileceğini hatırlayalım. Burada üç ayrı değerleme prensibinden bahsedebiliriz. Birincisi “maliyete” dayanıyor. Varlığın sahibi değeri o varlığı inşa etmek için harcadığı parayla ölçmek isteyebilir. Ancak çoğu zaman maliyet ile o varlığa pazarda atfedilen değer pek birbirine uymuyor. Satıcının maliyeti ne kadar yüksek olursa olsun fiyatı pazar belirliyor.
İkinci ilke (“gelir yaklaşımı”); varlığın üreteceği “nakit akışı” yani net para girişi. Gayrimenkula uygularsak, “bir apartman dairesinin değeri, getireceği kira akışları tarafından belirleniyor” diyoruz. İki benzer daireden birisi diğerine göre daha yüksek kira getiriyor ve getiremeye devam edecekse ikincisi birincisinden daha değerli olmalıdır. Nakit getirisinin içine dairenin ilerideki değer artışını da eklemek gerekiyor.
Üçüncü prensip ise piyasa değeri prensibi: “varlığın değeri o anda piyasada kaça satılabilirse odur.” Gayrimenkul danışmanınız size satacağınız apartmanı değerini söylediği zaman kullandığı temel usul bu: yakındaki benzer daireler yakın zamanda kaça satılmış?
Gelir yönteminin üzerinde biraz daha durmak gerekiyor. Bu yöntem temelde varlığın üreteceği nakit akımlarının bugüne getirilmesine dayanıyor. İlk aşamada gelecekteki gelirler belirleniyor. İkinci aşamada gelirler “bugüne getiriliyor;” yani gelecek yıllardaki nakit akımları belirli bir “indirgeme (iskonto)” oranıyla indirgeyerek bugunkü değeri bulunuyor ve birbirleriyle toplanıyor.
İndirgeme yapmamızın temel sebebi yatırımcının gelecekteki bir lirayla bugünkü bir lirayı eşit tutmadığını varsaymamız. İndirgeme oranının belirlenmesi belli prensiplere tabi. Bu prensipler genellikle analist tarafından iyi bilinmediği için gelişigüzel ve genel rakamlar kullanılıyor piyasada. Burada sadece temel prensibi belirtelim: indirgeme oranı, yapılan yatırımın risklerini yansıtmalı. Yani yapılabilecek en temel hata, düşük riskli yatırımın nakit akımlarını yüksek riskli olanlarla aynı indirgeme oranına tabi tutmak olur.
Bunlar işin temeli ancak gayrimenkul piyasasında hesaplar daha pratik ölçütler üzerinden yapılıyor. Bugünkü temellerden sonra haftaya Pratik hesaplamaların nasıl yapılaması gerektiğine döneceğiz.