Murat Yülek, Dünya, 18 Mart 2013
Gayrimenkul değerleme konusunda sık sık sorular geliyor. Hem yerli hem yabancılardan. Yerliler yatırım amacıyla satın almak istediklerinde gayrimenkulleri hangi kriterlere göre değerlemek gerektiğini soruyorlar. Yabancılar ise Türkiye’de emlak piyasasının dinamiklerini, herhangi bir balon olup olmadığını öğrenmek istiyorlar. Aşağıdaki “kılavuzu” yerli bireysel gayrimenkul satıcı ve alıcılar için hazırladım. Bu hafta ilk bölümü yayınlanacak.
İnsanlar iki sebeple gayrimenkul satın alıyorlar: kullanım (işlev) ve yatırım. Örneğin, evli bir çift ilk evini satın aldığı zaman birinci saikle hareket etmiş oluyor.
Eğer “ileride iyi prim yapsın o zaman (belki) başka varlığa geçerim” diye satın alınıyorsa o zaman yatırım yapmış oluyor alıcı. Gayrimenkul sadece prim için değil bazen “zorunlu tasarruf” aracı olarak satın alınıyorsa, birincil amaç prim olmasa da onu da yatırım olarak değerlendiriyoruz.
Aşağıda yatırım amacıyla satın alınan gayrimenkulun değerinin nasıl belirleneceğini anlatacağız. Öncelikle bir varlığın “değeri”nin hangi esaslarla biçilebileceğini hatırlayalım. Burada üç ayrı değerleme prensibinden bahsedebiliriz. Birincisi “maliyete” dayanıyor. Varlığın sahibi değeri o varlığı inşa etmek için harcadığı parayla ölçmek isteyebilir. Ancak çoğu zaman maliyet ile o varlığa pazarda atfedilen değer pek birbirine uymuyor. Satıcının maliyeti ne kadar yüksek olursa olsun fiyatı pazar belirliyor.
İkinci ilke (“gelir yaklaşımı”); varlığın üreteceği “nakit akışı” yani net para girişi. Gayrimenkula uygularsak, “bir apartman dairesinin değeri, getireceği kira akışları tarafından belirleniyor” diyoruz. İki benzer daireden birisi diğerine göre daha yüksek kira getiriyor ve getiremeye devam edecekse ikincisi birincisinden daha değerli olmalıdır. Nakit getirisinin içine dairenin ilerideki değer artışını da eklemek gerekiyor.
Üçüncü prensip ise piyasa değeri prensibi: “varlığın değeri o anda piyasada kaça satılabilirse odur.” Gayrimenkul danışmanınız size satacağınız apartmanı değerini söylediği zaman kullandığı temel usul bu: yakındaki benzer daireler yakın zamanda kaça satılmış?
Gelir yönteminin üzerinde biraz daha durmak gerekiyor. Bu yöntem temelde varlığın üreteceği nakit akımlarının bugüne getirilmesine dayanıyor. İlk aşamada gelecekteki gelirler belirleniyor. İkinci aşamada gelirler “bugüne getiriliyor;” yani gelecek yıllardaki nakit akımları belirli bir “indirgeme (iskonto)” oranıyla indirgeyerek bugunkü değeri bulunuyor ve birbirleriyle toplanıyor.
İndirgeme yapmamızın temel sebebi yatırımcının gelecekteki bir lirayla bugünkü bir lirayı eşit tutmadığını varsaymamız. İndirgeme oranının belirlenmesi belli prensiplere tabi. Bu prensipler genellikle analist tarafından iyi bilinmediği için gelişigüzel ve genel rakamlar kullanılıyor piyasada. Burada sadece temel prensibi belirtelim: indirgeme oranı, yapılan yatırımın risklerini yansıtmalı. Yani yapılabilecek en temel hata, düşük riskli yatırımın nakit akımlarını yüksek riskli olanlarla aynı indirgeme oranına tabi tutmak olur.
Bunlar işin temeli ancak gayrimenkul piyasasında hesaplar daha pratik ölçütler üzerinden yapılıyor. Bugünkü temellerden sonra haftaya Pratik hesaplamaların nasıl yapılaması gerektiğine döneceğiz.
